Die Planung des Bauvorhabens

Beschaffung von Flurkarte und sonstigen Katasternachweisen

Ganz zu Anfang einer Planung liegen den Beteiligten oft nur veraltete oder gar keine Auszüge aus dem Liegenschaftskataster vor. Bei der Beschaffung von aktuellen Katasterunterlagen - insbesondere zunächst einmal eines Flurkartenauszuges für den Planungsbereich - ist der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur behilflich.

Besonders zügig können diese Unterlagen beschafft werden, wenn es dem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur möglich ist online auf diese Unterlagen beim Katsteramt zuzugreifen.

Bebauungsplan oder VEP (Vorhaben- und Erschließungsplan)

Liegt das Baugrundstück im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes, so sind die darin gemachten Festlegungen - z.B. für die Baugrundstücke u.a. die überbaubare Grundstücksfläche, sowie Art und Maß der baulichen Nutzung - bei den weiteren Planungen zu berücksichtigen.

Bei größeren Bauvorhaben (z.B. mehrere Häuser in einem präzise umrissenen Projekt mit neu zu errichtenden Erschließungsanlagen) in einem Gebiet in dem kein Bebauungsplan vorliegt, verlangt die Gemeinde in der Regel zur Verwirklichung des Bauvorhaben zunächst die Aufstellung eines VEP (Vorhaben- und Erschließungsplan) - auch vorhabenbezogener Bebauungsplan genannt - vom Bauherrn / Investor.

Der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur erstellt die Planungsgrundlagen für den Vorhaben- und Erschließungsplan durch Erstellen einer Katastergrundlage und örtlicher topografischer Vermessungen.

Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird zwischen Vorhabenträger (Investor) und Gemeinde auf Grundlage des Baugesetzbuches (§12) abgestimmt und an hand entsprechender gegenseitiger Verträge durchgeführt.

Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist eine Sonderform des Bebauungsplanes, bei dem die Initiative vom Vorhabenträger ausgeht und dieser die städtebauliche Planung erarbeitet.

Liegt kein Bebauungsplan vor und ist für das Bauvorhaben kein VEP (Vorhaben- und Erschließungsplan) nötig, so richtet sich die zulässige geplante Bebauung nach der vorhandenen ortsüblichen Bebauung.

Grundstücksteilungsvermessung

Eine Teilungsvermessung wird notwendig, wenn ein Teil eines Grundstücks verkauft bzw. erworben werden soll, oder wenn aus anderen Gründen ein Teil eines Grundstücks ein eigenständiges Grundstück werden soll; z.B. um eine Hypothek bzw. Grundschuld darauf einzutragen oder ein eigenes Bauvorhaben darauf zu verwirklichen.

Die Teilungsvermessung wird entsprechend Ihren Vorgaben im Rahmen der baurechtlichen Vorgaben von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt.

Falls das Grundstück bebaut ist, muß der Eigentümer mit Unterstützung des Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs zunächst einen entsprechenden Teilungsantrag beim zuständigen Bauamt auf der Grundlage eines von ihm erstellten amtlichen Lageplanes stellen. Ist die Teilung des bebauten Grundstücks unbedenklich, so kann der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur dies bescheinigen, so dass es einer Teilungsgenehmigung nicht bedarf.

Nach Erhalt der Teilungsgenehmigung stellt Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur im notwendigen Umfang die alten Grenzen wieder her und fügt die neuen Grenzen ein. Anschließend lädt er die beteiligten Grundstückseigentümer und ggf. auch Erwerber zu einem örtlichen Grenztermin, in dem die Lage der Grenzen und dessen Abmarkung örtlich von dem Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur angezeigt und erläutert wird.

Darüber nimmt der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur eine sogenannte Grenzniederschrift auf, die zum Abschluß von den Beteiligten unterschrieben wird, und damit u.a. neben der Anerkennung der Abmarkungen bestätigt wird, daß die neuen Grenzen mit dem Vertragswillen der Beteiligten übereinstimmen. Das anerkannte Messungsergebnis wird von dem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur an das Katasteramt eingereicht, wo es in den amtlichen Nachweis übernommen wird. Von dort erhalten u.a. sowohl das Grundbuchamt, als auch die in der Grenzniederschrift aufgeführten Beteiligten - i.d.R. Antragsteller und/oder Eigentümer - Nachricht (die sog. Mitteilungen über die Fortführung des Liegenschaftskatasters) über die neu entstandenen und/oder ggf. aufgehobenen alten Flurstücke.

Diese Fortführungsmitteilungen können dann vom Antragsteller oder Eigentümer an einen Notar weitergegeben werden, der dann einen Antrag auf Umschreibung beim Grundbuchamt stellen kann, damit der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Eine Sonderung ist eine Möglichkeit zur Teilung eines Grundstückes, die unter bestimmten Voraussetzungen ohne örtliche Vermessung durchgeführt werden kann.

Weitergehende Planung des Bauvorhabens

Amtlicher Lageplan zum Bauantrag

Exakte Bauzeichnungen anzufertigen lohnt sich erst dann, wenn geeignete Planungsgrundlagen für das Grundstücks vorliegen. Dazu fertigt der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur zunächst einen Lageplan zu Planungszwecken, der u.a. den rechtmäßigen Katasterbestand, wenn vorhanden das Planungsrecht, die planungsrelevante Topographie (also Gebäude, Wege, Straßen, Kanaldeckel, Hydranten, Bäume usw.), die Höhenlage des Grundstücks usw. (den genauen Inhalt des amtlichen Lageplanes regelt §3 der BauPrüfVO) in der Regel im Maßstab 1:250 oder kleiner - wenn die Größe des Planausschnittes es erfordert - darstellt.

Dieser Lageplan enthält also die wesentlichen Eigenschaften des Grundstücks zur weiteren Planung durch den Architekten bzw. Planer.

Für die Planung des Bauvorhabens ist dann der Architekt bzw. Planer zuständig, der die Wünsche und Vorstellungen des Bauherrn zu realisieren sucht. Sind die Bauzeichnungen fertig, trägt der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur das Bauvorhaben in den Lageplan ein, nicht ohne vorher die Abstandflächen und ggf. das Maß der baulichen Nutzung, d.h. GRZ/GFZ-Berechnungen gemäß §§19,20 Baunutzungsverordnung (BauNVO) berechnet und überprüft zu haben.

- Die GRZ (Grundflächenzahl) ist die Maßzahl für das Verhältnis von überbauter Grundstücksfläche zur Grundstücksgröße, die GFZ (Geschoßflächenzahl) ist die Maßzahl für das Verhältnis der Geschoßflächen zur Grundstücksgröße -

Falls nötig, werden neben vorhandenen Baulasten auch geplante und notwendige Baulasten in dem amtlichen Lageplan dargestellt. Diese Pläne werden dann einem entsprechenden Baulastantrag beigefügt. Die Baulast (Verpflichtungserklärung) selber wird dann in einem Termin bei der Behörde, die das Baulastenverzeichnis führt, eingetragen.

Durch die entsprechende Beurkundung (Unterschrift und Dienstsiegel des Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurs) wird der Lageplan dann zum „amtlichen Lageplan“.

Diesen amtlichen Lageplan zum Bauantrag unterschreiben zusammen mit den anderen Bauvorlagen der Bauherr und der Architekt.

Bei komplizierten oder auch veralteten Grenzverhältnissen kann es nötig werden, eine Grenzvermessung durchzuführen. Dies ist insbesondere dann ratsam, wenn es sich um sogenannte "nicht festgestellte" Grenzen handelt. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn die Entstehung des Grundstücks schon im 19. Jahrhundert erfolgt ist, und keine jüngeren Vermessungen beim Katasteramt vorliegen.

Eine solche Grenzvermessung sollte dann schon vor der exakten Planung beantragt werden.

Der Architekt stellt den Bauantrag fertig. Die Ausschreibungsunterlagen können verschickt werden. Nach Eintreffen der Baugenehmigung kann mit den Arbeiten vor Ort begonnen werden.

Baubeginn

Baugrubenabsteckung (Grobabsteckung)

Damit die Baugrube an der richtigen Stelle und auch auf die richtige Tiefe ausgehoben wird, sollten die Ausmaße der Baugrube von dem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vor Beginn der Aushubarbeiten örtlich angegeben (abgesteckt) werden, und Bezugshöhenmarken gesetzt werden.

Dabei werden in der Regel die Eckpunkte des Erdgeschosses des geplanten Gebäudes als Bezugspunkte von dem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur markiert, so daß im Falle eines Kellers/Aushubs vom Bauleiter/Aushubfirma ggf. noch bauseitige Zu-oder Abzüge zu berücksichtigen sind, sowie der für das Bauvorhaben notwendige Arbeitsbereich in der Baugrube hinzugegeben werden muß.

Feinabsteckung (Gebäudeabsteckung)

Ist die Baugrube ausgehoben, wird die Projektgeometrie des Bauwerkes abgesteckt. Zu diesem Zweck richtet die bauausführende Firma ggf. in der Baugrube Schnurgerüste an allen Gebäudeeckpunkten aus Holz her, auf welches der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur die Nägel einschlägt, über die während des Bauens die Schnüre gespannt werden. Dabei muß sehr sorgfältig gearbeitet werden, damit die Lage des Gebäudes auch später der Baugenehmigung entspricht.

Bei der Feinabsteckung von größeren Gebäuden wird in der Regel die Projektgeometrie (Hauptpunkte) auf die Schnurgerüste übertragen (das sind in der Regel die Hauptachsen des Bauvorhabens) oder bei nicht so größen Gebäuden wie bei der Grobabsteckung die Erdgeschoßaussenmaße des geplanten Gebäudes als Bezugslinien / Projektgeometrie. Auch hier sind vom Bauleiter/Aushubfirma ggf. noch bauseitige Zu-oder Abzüge gemäß den Ausführungsplänen zu berücksicht

Die Höhenlage der Bodenplatte überwacht in der Regel der örtliche Bauleiter ausgehend von den Bezugshöhenmarken. Auf besonderen Wunsch hin, kann diese Arbeit auch von dem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt werden.

Sockelabnahme

Hierbei handelt es sich um eine Bescheinigung der Übereinstimmung von Lage und Höhe des Bauwerkes mit der Baugenehmigung.

Die Baugenehmigungsbehörde kann vom Bauherrn eine solche Bescheinigung des Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurs verlangen. Diese erfolgt in der Regel nach dem Gießen der Erdgeschoßfußbodendecke, um eventuelle Fehler frühzeitig zu erkennen.

Wenn das Bauvorhaben errichtet ist

Katasteramtliche Gebäudeeinmessung

Das Vermessungs- und Katastergesetz (VermKatG NRW) fordert vom Bauherrn gemäß §16 Abs.2 die katasteramtliche Einmessung des neu errichteten Gebäudes. Diese dient dazu, das Katasterkartenwerk (amtliche Flurkarte) fortzuführen und somit aktuell zu halten. Die amtliche Flurkarte ist Teil des sogenannten Geobasisinformationssystems, dessen Vollständigkeit und Aktualität den Anforderungen der Bürger und der Nutzer aus Wirtschaft, Verwaltung, Recht und Wissenschaft entspricht.

Grenzangaben z.B. für den Bau der Grundstückseinfriedung (Grenzanzeige)

Ein letztes Mal wird der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur auf besonderen Wunsch auf dem Grundstück tätig, wenn er zum Abschluß den Grenzverlauf markieren soll, damit z.B. beim Bau der Grundstückseinfriedung die Grundstücksgrenzen nicht überschritten werden.

Zum Schluß noch ein Wort zu den ...

Kosten für die Leistungen des Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur

Die Kosten für die Leistungen des Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur sind gesetzlich geregelt. Diese richten sich danach, ob es sich um hoheitliche (amtliche) Leistungen, wie z.B. amtliche Lagepläne, Grundstücksteilungen, katasteramtliche Gebäudeeinmessungen oder sonstige Katastervermessungen handelt, oder um Ingenieurvermessungen, wie z.B. Gebäudeabsteckungen, Bauvermessungen u.ä. handelt.

Die hoheitlichen (amtlichen) Leistungen werden nach der jeweils gültigen Fassung der Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen (Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung- VermWertKostO NRW) (VermWertKostO NRW) vom 12. Dezember 2019 abgerechnet.

Hierbei sind fast alle Leistungen des Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs durch pauschalierte Kostenansätze erfasst, die im Kostentarif (VermWertKostT) als Anhang zur Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung - VermWertKostO NRW geregelt sind.

Die Höhe der pauschalierten Kosten richtet sich einerseits nach dem wirtschaftlichen Nutzen, der durch die erbrachte Leistung entsteht (Anwendung des Äquivalenzprinzips), und andererseits nach den für erbrachte Leistung entstandenen Kosten (Anwendung des Kostendeckungsprinzips).

Die Kostenberechnungsparameter bei der Kostenermittlung sind u.a. der Bodenrichtwert, Flächengrößen, Anzahl der Grenzpunkte oder auch die Normalherstellungskosten bei Gebäuden (NHK 2000).

Dies hat für den Auftraggeber den Vorteil - im Rahmen der zugrunde liegenden Kostenberechnungsparameter - die Größenordnung der Kosten der Vermessung im Vorfeld kalkulieren zu können, bzw. dass die entstandenen Kosten auf nachvollziehbaren Berechnungsgrundlagen beruhen.

Die Ingenieurvermessungen werden nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure HOAI abgerechnet.